খতিয়ান কি-
খতিয়ান একটি ফার্সি শব্দ। খতিয়ানের শাব্দিক অর্থ হিসাব। আইনের ভাষায় ইহাকে জমি চিহ্নিত করার জন্য নথি বলা যায়। দখল, মালিকানা নির্ধারণ এবং ভূমি উন্নয়ন কর নির্ধারণের উদ্দেশ্যে জরিপের মাধ্যমে প্রস্তুত করা নথি খতিয়ান নামে পরিচিত। ইহাকে ইংরেজিতে Record of Rights (RoR) বলা হয়ে থাকে। ইহা সত্যলিপি বা পর্চা নামেও পরিচিত।
এটি শুধুমাত্র অধিকারের রেকর্ড কিন্তু এটি মালিকানার দলিল নয়। প্রতিটি উপজেলা ছোট ছোট প্লটে বিভক্ত। এই প্লটগুলো মৌজা নামে পরিচিত। মৌজাকে একটি নম্বর দেওয়া হয়। সংখ্যাটি মৌজা নম্বর বা জে. এল নম্বর (Jurisdiction List Number) নামে পরিচিত। প্রত্যেক মৌজা আবার অনেকগুলো দাগ বা প্লটে (Plot) বিভক্ত। প্রত্যেক দাগ বা প্লট (Plot) এর আবার নম্বর থাকে। এই সংখ্যাটি সাধারণত উত্তর-পশ্চিম পয়েন্ট থেকে শুরু হয় এবং দক্ষিণ-পূর্ব পয়েন্ট পর্যন্ত শেষ হয়। একটি নির্দিষ্ট মালিক বা একাধিক মালিকের একাধিক দাগ বা প্লট থাকতে পারে।
এক বা একাধিক সম্পূর্ণ প্লট বা আংশিক প্লটের জন্য একটি খতিয়ান খোলা হয়। মৌজা অনুসারে শতাধিক খতিয়ান একত্রে আবদ্ধ করা হয়। সকল মৌজার খতিয়ানের সংখ্যা সমান নয়। একটি মৌজার খতিয়ানের সংখ্যা অন্য একটি মৌজা থেকে কম বা বেশি হতে পারে। এটা নির্ভর করে প্লটের সংখ্যার উপর।
খতিয়ানের বিষয়বস্তু-
খতিয়ানে সাধারণত বিধি, প্রজাস্বত্ব বিধি, প্লট নং (আংশিক বা সম্পূর্ণ), মালিকের নাম, পিতার নাম, মালিক বা মালিকদের ঠিকানা, মালিকের অংশ, মোট জমির পরিমাণ, শ্রেণী এবং জমির প্রকৃতি, অবস্থান, স্বাচ্ছন্দ্যের অধিকার (easement right), প্রদেয় ভূমি উন্নয়ন করের পরিমাণ, কর দেওয়ার পদ্ধতি, প্রজাদের অধিকার ও দায়দায়িত্ব, খাজনা মুক্ত অবস্থা ইত্যাদি।
খতিয়ান সৃষ্টির কারণ-
সরকার ভূমির দখল, মালিকানা নির্ধারণ এবং ভূমি উন্নয়ন কর নির্ধারণের উদ্দেশ্যে বিভিন্ন জরিপের মাধ্যমে খতিয়ান প্রস্তুত করে থাকে।
খতিয়ানের শ্রেণীবিভাগ-
খতিয়ান প্রধানত দুই ধরণের হয়ে থাকে। যথা-
(১) জরিপ খতিয়ান (Survey Records of Rights/ROR)
(২) নামজারি খতিয়ান (Mutation Records of Rights/ROR)
(১) জরিপ খতিয়ান (Survey Records of Rights/ROR) এর বর্ণনা ও এর প্রকার-
ভূমি জরিপের মাধ্যমে খতিয়ান প্রস্তুত করা হয়। তেজগাঁওয়ে অবস্থিত ভূমি রেকর্ড ও জরিপ বিভাগ এই জরিপ পরিচালনা করে। খতিয়ান ছাপার জন্য এর নিজস্ব প্রেস আছে। বাংলাদেশে বিভিন্ন সময় জরিপ কার্য পরিচালনার মাধ্যমে নিম্নলিখিত খতিয়ান সমূহ সৃষ্টি করা হয়েছে-
(ক) সি.এস খতিয়ান (CS Khatiyan -Cadatral Survey)
(খ) এস.এ খতিয়ান (SA Khatiyan -State Acquisition)
(গ) আর.এস খতিয়ান (RS Khatiyan -Revisional Survey)
(ঘ) বি.আর.এস/ বি.এস খতিয়ান (BRS/ BS Khatiyan -Bangladesh Revisional Survey/ Bangladesh Survey)
(ঙ) মহানগর জরিপ খতিয়ান (City Survey Khatiyan -Cadatral Survey)
(চ) দিয়ারা খতিয়ান (Diara Khatiyan)
(ছ) খাস খতিয়ান
(জ) হাল খতিয়ান-
(ঝ) পেটে সার্ভে খতিয়ান
(ঞ) বাংলাদেশ ডিজিটাল সার্ভে খতিয়ান (Bangladesh Digital Survey Khatiyan বা BDS Khatiyan)
(ট) DP খতিয়ান বা “Digital Property (DP) Khaitan”-
(২) নামজারি খতিয়ান (Mutation Records of Rights/ROR) এর বর্ণনা-
সাধারণত জরিপের মাধ্যমে খতিয়ান তৈরি করা হয়। কিন্তু জরীপ সব সময় হয় না। বিক্রয়, দান বা উইল বা অন্য কোন উপায়ে সম্পত্তি দুটি জরিপের মধ্যে হস্তান্তর করার প্রয়োজন হতে পারে। সেই ক্ষেত্রে ভূমি হস্তান্তরের পর খতিয়ানে মালিকানার নাম পরিবর্তনের জন্য সহকারী কমিশনার (ভূমি) অফিসে (AC, Land Office) আবেদনের মাধ্যমে নামজারি খতিয়ান প্রস্তুত করা হয়।
নামজারি (Mutation), ১৯৫০ সালের জমিদারী অধিগ্রহন ও প্রজাস্বত্ব আইনের ১৪৩ ধারা অনুযায়ী এবং ১৯৯০ সনের বাংলাদেশ ভূমি ব্যাবস্থাপনা ম্যানুয়ালের ৩০৯ হইতে ৩৩২ নং বিধি বা অনুচ্ছেদে নামজারী সংক্রান্ত বিষয়ে বিশদ আলোচনা করা হয়েছে।
জরিপ খতিয়ান সমূহের পটভূমি-
(ক) সি.এস খতিয়ান (CS Khatiyan -Cadatral Survey) সৃষ্টির ইতিহাস-
বৃটিশ আমলে এই খতিয়ানটি বেঙ্গল টেন্যান্সি অ্যাক্ট, ১৯৮৫ (Bengal Tenancy Act, 1985) এর অধীনে প্রস্তুত করা হয়েছিল। এটি ক্যাডাস্ট্রাল সার্ভে নামে পরিচিত। এই জরিপটি ১৮৮৮ সালে কক্সবাজার উপজেলার রামু থেকে শুরু হয় এবং ১৯৪০ সালে দিনাজপুরে শেষ হয়। এই জরিপ থেকে তৈরি খতিয়ান সি.এস খতিয়ান নামে পরিচিত।
(খ) এস.এ খতিয়ান (SA Khatiyan -State Acquisition) সৃষ্টির ইতিহাস-
এই খতিয়ানটি রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০ (State Acquisition and Tenancy Act, 1950) এর অধীনে প্রস্তুত করা হয়েছিল। এই জরিপটি ১৯৫৬ সাল থেকে ১৯৬২ সাল পর্যন্ত পরিচালিত হয়। আসলে এটি একটি বাস্তব সমীক্ষা নয় বা এটি মাঠ জরিপের উপর ভিত্তি করে নয়। জমিদার বা জমিদারের দেওয়া তথ্যের ভিত্তিতে এই খতিয়ান করা হয়েছিল। এস.এ খতিয়ান মানে রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ খতিয়ান (State Acquisition) বা সেটেলমেন্ট অ্যাটেস্টেশন (settlement Attestation)। এটি পি.এস খতিয়ান বা পাকিস্তান সার্ভে খতিয়ান নামেও পরিচিত। এটি কোনো প্রামাণিক খতিয়ান নয়। বাংলা ১৩৬২ সালে এই খতিয়ান প্রস্তুত হয় বলে ইহাকে অনেকে ৬২র/বাষট্টির খতিয়ানও বলে থাকে।
(গ) আর.এস খতিয়ান (RS Khatiyan -Revisional Survey) সৃষ্টির ইতিহাস-
সি.এস জরিপের ৫০ বছর পর আরেকটি জরিপ অনুষ্ঠিত হয়। এই জরিপটি রিভিশনাল সার্ভে নামে পরিচিত ছিল এবং এই জরিপ থেকে তৈরি খতিয়ান আর.এস খতিয়ান নামে পরিচিত। এই জরিপটি ১৯৬৫ সাল থেকে শুরু হয়ে ১৯৯০ সাল পর্যন্ত পরিচালিত হয়। এই জরিপের উদ্দেশ্য হল জমির পরিমাণ, মালিকের নাম এবং মালিকের নাম আপডেট করা। এটি সি.এস খতিয়ানের চেয়ে বেশি প্রামাণিক।
(ঘ) বি.আর.এস/ বি.এস খতিয়ান (BRS/ BS Khatiyan -Bangladesh Revisional Survey/ Bangladesh Survey) সৃষ্টির ইতিহাস-
এটি অন্য সব খতিয়ানের চেয়ে বেশি খাঁটি খতিয়ান। ১৯৭০ সালে একটি জরিপ শুরু হয়েছিল যা এখন পর্যন্ত অব্যাহত রয়েছে। এই জরিপটি বাংলাদেশ জরিপ নামে পরিচিত এবং বি.এস জরিপ থেকে তৈরি খতিয়ানটি বি.এস খতিয়ান বা বাংলাদেশ জরিপ খতিয়ান নামে পরিচিত। এই খতিয়ানটি মহানগরের বাহিরের এলাকার জন্য প্রযোজ্য।
(ঙ) মহানগর জরিপ খতিয়ান (City Survey Khatiyan -Cadatral Survey) সৃষ্টির ইতিহাস-
১৯৯৯ সাল থেকে ২০০০ সাল পর্যন্ত মহানগর একালায় এই জরিপ কার্য পরিচালিত হয়।
(চ) দিয়ারা জরিপ খতিয়ান (Diara Khatiyan)
দিয়ারা শব্দটি দরিয়া শব্দ থেকে উৎপত্তি হয়েছে। যার অর্থ হচ্ছে নদী। অর্থাৎ এই জরিপে নদী ও নদীর চর সমূহ্যের নকশা তৈরীসহ রেকর্ড প্রস্তুত করা হয়। এটা অনেক পুরাতন একটা সার্ভে প্রকল্প যাহা ১৮৬২ সালে শুরু করা হয় পক্ষান্তরে অন্য জরিপ সমূহ্য যেমন CS জরিপ (cadastral survey) ১৯৮৮ সালে শুরু করা হয়। দিয়ারা জরিপ সাধারণ জরিপের জন্য প্রযোজ্য সকল স্তর অনুসারণ করে এই জরিপে নদী ও নদীর চর সমূহ্যের নকশা তৈরীসহ রেকর্ড প্রস্তুত করা হয়
(ছ) খাস খতিয়ান এর বর্ণনা-
প্রত্যেক মৌজার ১নং খতিয়ানটিকে খাস খতিয়ান বলা হয়। বাংলাদেশ সরকারের ভূমি মন্ত্রণালয়ের স্বত্বাধীন সমুদয় ভূমি যথা-হাট-বাজার, খাল-বিল, রাস্তা-ঘাট এবং অন্যান্য কৃষি ও অকৃষি ভূমি উক্ত ১নং খতিয়ানের অন্তর্ভুক্ত হয়ে থাকে এবং সরকারের পক্ষে ‘কালেক্টর’ হিসেবে উক্ত ১নং খতিয়ানে লিখনভুক্ত হয়ে থাকে।
(জ) হাল খতিয়ান এর বর্ণনা-
কোন এলাকায় সর্বশেষ জরীপে খতিয়ানের রেকর্ড প্রস্তুত হওয়ার পর সরকার কর্তৃক বিজ্ঞপ্তির মাধ্যমে চূড়ান্তভাবে প্রকাশিত হয়ে বর্তমানে চালু আছে এরূপ খতিয়ান সমুহকে ‘হাল খতিয়ান’ বলা হয়।
(ঝ) পেটে–সার্ভে খতিয়ান এর বর্ণনা-
যখন কোন নদী/সাগর চর বা সমতল ভূমিতে পরিনত হয় তখন উক্ত জমি ভূমিহীনদের চাষাবাদ/ভোগদখলের জন্য বন্দবস্ত দেওয়া হয়। যখন এই ধরনের জমি জেলা প্রশাসক কর্তৃক বন্দবস্ত দিয়ে থাকেন তখন উক্ত সমতল জমির এরিয়া-অবস্থান-ভূমিহীনদের মধ্যে বন্ঠন ইত্যাদি প্রক্রিয়ার জন্য সার্ভে করার প্রয়োজন হয়। তখন তাৎক্ষনিক একজন সার্ভেয়ারের মাধ্যমে সার্ভে করাকে পেটে সার্ভে অথবা সাময়িক জরিপ বলা হয়। এটার মাধ্যমে চিটা ম্যাপ/নকশা এবং রেকর্ড তৈরী করা হয়। এটা জেলা সেটেলমেন্ট অফিসের আওতায় থাকে।
(ঞ) বাংলাদেশ ডিজিটাল সার্ভে খতিয়ান (Bangladesh Digital Survey Khatiyan বা BDS Khatiyan) এর বর্ণনা-
এই জরিপের কাজ ২০২৩ সালে শুরু করা হয়েছে। এটি একটি ডিজিটাল জরিপ এবং বাংলাদেশের মধ্যে এটাই প্রথম ডিজিটাল সার্ভে হিসাবে বিবেচিত। কিন্তু এর সর্বশেষ সমায় কাল এবং এর বিস্তারিত তথ্য সমূহ্ এখনো বলা যাচ্ছেনা যতক্ষন এই জরিপের কাজ সম্পূর্ন না হয়।
(ট) DP খতিয়ান বা “Digital Property (DP) Khaitan”-
ডি.পি খতিয়ান হল বাংলাদেশের সংস্করণে জমি নিবন্ধনের অনলাইন প্রক্রিয়া। এটি বাংলাদেশের জমি নিবন্ধন ও প্রশাসনিক কার্যক্রম ব্যবস্থাপনা সংক্রান্ত একটি মেশিন পদ্ধতি, যার মাধ্যমে জমির মালিকানার নথি এবং মালিকানার সংক্ষিপ্ত বিবরণ অনলাইনে সংরক্ষিত হয়।
সাধারণত ডি.পি খতিয়ানে নিম্নলিখিত তথ্যগুলো থাকে:
জমির মালিকানার ব্যক্তিগত তথ্য (নাম, পিতার নাম, ঠিকানা, আইডি কার্ড নম্বর ইত্যাদি)
জমির প্রতিষ্ঠানের তথ্য (জমির বিস্তার, নংজির সারি ও নং, পরিমাণ, মৌজার নাম ইত্যাদি)
জমির দাখিল সারির নম্বর এবং দাখিল তারিখ
জমির মালিকানার আইনতেও প্রমাণিত দখলের তথ্য
জমির নথি সংক্ষিপ্ত বিবরণ (যেমন: রক্ষা কর্তা, জমির বিবরণী নম্বর, জমির মাপ ইত্যাদি)
জমির মালিকানার সংক্ষিপ্ত বিবরণ, মালিকানার সাক্ষর।
ডি.পি খতিয়ান জমি মালিকানার অধিকার ও সংরক্ষণের জন্য গুরুত্বপূর্ণ একটি নথি হিসাবে বিবেচিত হয়। জমির মালিকানার উপর নিয়ন্ত্রণ ও ন্যায়পরায়ণতা সম্পন্ন করতে ডি.পি খতিয়ান প্রয়োজনীয় তথ্য সরবরাহ করে।
খতিয়ান চেনার উপায়-
সি.এস খতিয়ান–
১। এই খতিয়ান উল্লম্ব বা খাড়াভাবে (Vertical) প্রস্তুত করা হয়।
২। এতে দুইটি পৃষ্ঠা থাকে।
৩। এই খতিয়ানের প্রথম পৃষ্ঠার উপরের অংশে জেলার নাম, মৌজা ও খতিয়ানের সংখ্যা লেখা আছে।
৪। প্রথম পৃষ্ঠায় জমিদারের নাম ও রায়তদের নাম লেখা থাকে।
এস.এ খতিয়ান–
১। এই খতিয়ানটি অনুভূমিক (Horizontal) হয়ে থাকে।
২। এটি এক পৃষ্ঠার হয়ে থাকে।
আর.এস খতিয়ান–
১। এই খতিয়ান উল্লম্ব বা খাড়াভাবে (Vertical) প্রস্তুত করা হয়।
২। এতে দুইটি পৃষ্ঠা থাকে।
৩। এই খতিয়ানের প্রথম পৃষ্ঠার উপরের অংশে জেলার নাম, মৌজা ও খতিয়ানের সংখ্যা লেখা আছে।
৪। এই খতিয়ানের প্রথম পৃষ্ঠার নীচে লেখা থাকে “ধারা ১০৫/১০৬/১০৮/১০৯ অনুযায়ী”
৫। দ্বিতীয় পৃষ্ঠার দ্বিতীয় কলামে লেখা থাকে “উত্তর সীমান্তের অধিকারী”
৬। মালিকদের বিভিন্ন গ্রুপে উল্লেখ করা হয় এবং এই গ্রুপেগুলিকে বাংলা বর্ণমালা দ্বারা চিহ্নিত করা হয়।
বি.এস খতিয়ান–
১। এই খতিয়ানটি অনুভূমিক (Horizontal) হয়ে থাকে।
২। এটি এক পৃষ্ঠার হয়ে থাকে।
৩। এই খতিয়ানের প্রথম পাতায় সমস্ত কলাম উল্লেখ করা হয়েছে।
লেখক-
এডভোকেট মুহাম্মদ মহীউদ্দীন (শিশির)
01711-068609
খতিয়ান সংক্রান্ত যেকোন জটিলতায় আমাদের অভিজ্ঞ আইনজীবিদের সহায়তা নিতে পারেন।
যোগাযোগ-
মহীউদ্দীন এন্ড এসোসিয়েটস
সার্বিক পরিচালনায়- এডভোকেট মুহাম্মদ মহীউদ্দীন (শিশির)
ঢাকা জজ কোর্ট, কোতোয়ালী, ঢাকা অথবা
বনশ্রী, রামপুরা, ঢাকা।
01540-105088 / 01711-068609
Ainbid.com