জমি কেনার আগে কোন ৫টি আইনি নথি যাচাই করা বাধ্যতামূলক?

জমি কেনার আগে নিচের ৫টি আইনি নথি যাচাই করা বাধ্যতামূলক।

জমি ক্রয়ের সময় সামান্য একটু ভুল কিংবা একটু অসাবধানতা আপনার সারা জীবনের সঞ্চয়কে চরম ঝুঁকিতে ফেলতে পারে। তাই জমি কেনার পূর্বে অবশ্যই নিচে উল্লিখিত ৫টি নথি ভালভাবে যাচাই বাছাই করে জমি কিনুন।

১। মূল দলিল এবং বায়া দলিল (Main Deed & Bia Deeds)-

মূল দলিল (Main Deed)-

জমির মালিকানা প্রমাণের প্রধান ভিত্তি হলো দলিল। দলিলের মধ্যে আপনি যার কাছ থেকে জমি কিনবেন অর্থাৎ বিক্রেতার মালিকানার দলিলটাই হলো মূল দলিল (Main Deed)।

বায়া দলিল (Bia Deeds)-

বিক্রেতার পূর্বে গত ২৫-৩০ বছরে পর্যায়ক্রমে যারা মালিক ছিল তাদের নামের সকল দলিলই হলো বায়া দলিল (Bia Deeds)। মালিকানার ধারাবাহিকতা (Chain of Ownership) মেলানোর জন্য বায়া দলিলগুলো যাচাই করা হয়।

যাচাইয়ের উপায়-

দলিলের সিরিয়াল নম্বর ও তারিখ নিয়ে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে গিয়ে দলিলের বালাম বইয়ের সাথে মিলিয়ে দেখে নিশ্চিত হতে হবে।

২। খতিয়ান বা পর্চা (CS, SA, RS, BS/City Survey)-

CS, SA, RS, BS/City Survey খতিয়ান সমূহকে সরকারি রেকর্ড বলা হয়। দলিলের পাশাপাশি সরকারি রেকর্ডেও মালিকের নাম থাকতে হবে। বর্তমান বিক্রেতার নাম বা তার পূর্বপুরুষের নাম এই সকল সরকারি রেকর্ডে সঠিক খতিয়ান ও দাগ নম্বরে আছে কি না তা দেখে মালিকানার ধারাবাহিকতা চেক করে নিশ্চিত হতে হবে।

যাচাইয়ের উপায়:

ভূমি অফিস বা ডিসি অফিসের রেকর্ড রুম থেকে ‘সার্টিফাইড কপি’ সংগ্রহ করে যাচাই করা যায়।

৩। নামজারি খতিয়ান ও ডিসিআর (Mutation Khatian & DCR)-

জমির সর্বশেষ মালিক হিসেবে বিক্রেতার নাম খতিয়ানে অন্তর্ভূক্ত করাকে নামজারি বলে।

নামজারি খতিয়ান (Mutation Khatian)-

বিক্রেতা জমি কেনার পর তার নিজের নামে নামজারি করেছেন কি না এবং তার নামে আলাদা খতিয়ান খোলা হয়েছে কি না তা দেখুন।

DCR-

নামজারির আবেদন অনুমোদিত হলে সরকারি ফি প্রদান করলে একটি ডুপ্লিকেট কার্বন রিসিট (DCR) দেওয়া হয় যা মালিকানার বর্তমান প্রমাণ হিসাবে গণ্য করা হয়।

যাচাইয়ের উপায়-

বর্তমানে এগলো অনলাইনে land.gov.bd এই ওয়েবসাইটে ভেরিফাই করা যায়।

৪। খাজনার রশিদ বা ভূমি উন্নয়ন কর রশিদ (Land Tax Receipt)-

জমির মালিককে নিয়মিত সরকারি খাজনা পরিশোধ করতে হয়। সরকারি খাজনা পরিশোধ করলে একটি রিসিট পাওয়া যায় যা খাজনার রশিদ নামে পরিচিত। এই খাজনা রশিদ জমির মালিকানার এবং দখল প্রমাণের একটি শক্ত ডকুমেন্ট।

হালনাগাদ খাজনার রশিদ (Update land Tax Receipt)-

বিক্রেতা সর্বশেষ বছরের খাজনা পরিশোধ করেছে কিনা তা দেখুন। খাজনা বকেয়া থাকলে জমিটি সরকার কর্তৃক ক্রোক করার ঝুঁকিতে থাকতে পারে।

যাচাইয়ের উপায়-

স্থানীয় ইউনিয়ন ভূমি অফিস (তহশিল অফিস) থেকে খাজনার রসিদ সঠিক কি না যাচাই করা যায়।

৫। দায়মুক্তি সনদ বা নির্দায়িতা বা এনইসি (Non-Encumbrance Certificate – NEC)-

জমির সকল কাগজপত্র ঠিক থাকলেও জমিটি অন্য কারও নিকট গোপনে বিক্রয় করা হয়ে থাকতে পারে কিংবা কোনো ব্যাংকে বন্ধক (Mortgage) রাখা থাকতে পারে। তাই এই বিষয়ে নিশ্চিত হওয়ার জন্য দায়মুক্তি সনদ বা (NEC) নিতে হবে।

যাচাইয়ের উপায়-

সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে তল্লাশি (Search) দিয়ে এই সার্টিফিকেট সংগ্রহ করা যায়। তাই গত ১২- ১৫ বছরের একটি এনইসি বা দায়মুক্তি সনদ তুলে দেখতে হবে জমিটি অন্য কারও কাছে বিক্রি, হেবা বা ব্যাংকে বন্ধক দেওয়া আছে কি না।

বিশেষ টিপস-

১। ফিজিক্যাল ভেরিফিকেশন (Physical verification)-

শুধুমাত্র কাগজপত্রের উপর নির্ভরশীল না হয়ে সরজমিনে জমিতে গিয়ে দেখুন জমির সীমানা ঠিক আছে কি না এবং সেখানে অন্য কেউ বসবাস করছে কিনা কিংবা অন্য কেউ দখলে আছে কি না।

২। আইনি নোটিশ (Legal Notice)-

বড় অংকের লেনদেনের পূর্বে সংবাদপত্রে একটি ক্রয় বিজ্ঞপ্তি (Purchase Notice) বা লিগ্যাল নোটিশ (Legal Notice) দেওয়া বুদ্ধিমানের কাজ।

৩। আইনজীবীর মতামত-

অধিকতর নিশ্চিত হওয়ার জন্য অবশ্যই জমিজমার বিষয়ে অভিজ্ঞ একজন বিজ্ঞ আইনজীবীর লিখিত মতামত নেওয়া উচিৎ।

প্রয়োজনে আমাদের সাথে যোগাযোগ করুন

যোগাযোগ

আইনবিদ ইনস্টিটিউট (Ainbid Institute)

মানবাধিকার ও আইনি সেবা কেন্দ্র (Human Rights & Legal Aid Centre)

সার্বিক পরিচালনায়- এডভোকেট মুহাম্মদ মহীউদ্দীন

এলএল.বি, এলএল.এম, এমবিএ

ভূমি ও আয়কর বিশেষজ্ঞ

২/১, কোর্ট হাউজ স্ট্রিট, ঢাকা জজ কোর্ট, কোতোয়ালী, ঢাকা।