পৈতৃক ওয়ারিশ সূত্রে পাওয়া জমির নামজারি (Mutation) না করলে কি মালিকানা হারানো যায় কিনা তা নিম্নে আলোচনা করা হলো-
.
পিতার ওয়ারিশ সূত্রে প্রাপ্ত ভূমি নামজারি (Mutation) না করলে মালিকানা নষ্ট হয় না। তবে সেই ভূমির উপর আপনি নিয়ন্ত্রণ হারাতে পারেন। এমনকি খারাপ লোকের পাল্লায় পরে জমিটি আপনার হাতছাড়াও হতে পারে। দীর্ঘদিন অতিবাহিত হলে সেটি খাস জমিতে রূপান্তরিতও হতে পারে।
পৈতৃক পিতার ওয়ারিশ সূত্রে প্রাপ্ত ভূমি নামজারি (Mutation) না করলে কি ঝুকি আসতে পারে তা বোঝার জন্য নামজারি কি তা জানা দরকার।
নামজারি (Mutation) কি ?
নামজারি হলো রেকর্ডীয় খতিয়ান হতে এক ব্যক্তির নাম কর্তন করে অন্য ব্যক্তির নাম সরকারি রেকর্ডে অন্তর্ভুক্ত করা।
নামজারি প্রয়োজন কেন ?
নামজারি না করা হলে সরকারি রেকর্ডে ভূমিটি পূর্বের মালিকের নামে থেকে যায়। বিধায় নানবিধ আইনি জটিলতা সৃষ্টি হতে পারে।
.
পৈতৃক পিতার ওয়ারিশ সূত্রে প্রাপ্ত ভূমি নামজারি (Mutation) না করলে কি ঝুকি আসতে পারে তা আলোচনা করা হলো-
.
১। নামজারি না করলে কি সমস্যা হতে পারে-
(ক) জমি বিক্রয় কিংবা অন্য কোনভাবে হস্তান্তর করা যায় না-
নামজারি না করলে জমিটি সরকারি খাতায় আপনার নামে আসে না। আর হালনাগাদ খতিয়ান, DCR (Duplicate Carbon Receipt) এবং খাজনা রশিদ ছাড়া জমি বিক্রয় দলিল রেজিস্ট্রি করা যায় না।
.
(খ) ব্যাংক লোন পাওয়া যায় না-
ব্যাংক অথবা কোন আর্থিক প্রতিষ্ঠানে জমি বন্ধক রেখে লোন নিতে চাইলে ব্যাংক আপডেট নামজারি খতিয়ান ছাড়া লোন দেয় না।
.
(গ) প্রতারণার শিকার হতে পারেন-
আপনার নামজারি না থাকার কারণে অন্য ওয়ারিশ কিংবা পার্শ্ববর্তী কেউ এই আইনি দুর্বলতার সুযোগ নিয়ে আপনার জমি আত্মসাৎ করার চেষ্টা করতে পারে।
.
(ঘ) সরকারি অধিগ্রহণ এবং ক্ষতিপূরণ-
সরকার কোনো প্রকল্পের জন্য অধিগ্রহণ করে, তবে রেকর্ড যার নামে আছে, ক্ষতিপূরণের টাকা তিনিই পাবেন। নামজারি না থাকলে টাকা তুলতে আপনাকে বছরের পর বছর আদালতে ঘুরতে হবে।
.
(ঙ) মামলার ঝুঁকি-
সরকারি রেকর্ড বা খতিয়ানে নাম না থাকলে দখল সংক্রান্ত ১৪৫ ধারায় ফৌজদারী মামলা বা অন্য কোনো দেওয়ানি মামলা হতে পারে।
.
২। মালিকানার অধিকার নষ্ট হবে কিনা-
আইনত আপনার মালিকান নষ্ট হবে না। তবে অন্য কেউ প্রতারণা করে জাল দলিল তৈরি করে তার নামে নামজারি করে ফেললে আপনি আইনি জটিলতায় পরে যেতে পারেন। যেহেতু ভূমি আইন অনুযায়ী নামজারি খতিয়ান জমির মালিকানা প্রমাণে একটা সরকারি রেকর্ড হিসাবে কাজ করে এবং বর্তমানে প্রচলিত আইন অনুযায়ী দখলের চেয়ে দলিলের গুরুত্ব অনেক বেশি।
.
৩। সমাধানের উপায়-
আপনার পৈতৃক সম্পত্তি নিরাপদ রাখার জন্য নিচের ধাপগুলো অনুসরণ করুন।
.
(ক) ওয়ারিশান সনদ (Inheritance Certificate)-
আপনার স্থানীয় চেয়ারম্যান বা কাউন্সিলরের নিকট হতে ওয়ারিশান সনদ বা উত্তরাধিকার সনদ সংগ্রহ করুন।
.
(খ) বণ্টননামা দলিল (Partition Deed)-
সকল অংশীদারদের নিয়ে একটি আপস-বণ্টন দলিল সম্পাদন করে আপনার স্থানীয় সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে রেজিস্ট্রি করে নিন।
.
(গ) নামজারি (Mutation)-
সংশ্লিষ্ট সহকারী কমিশনার (ভূমি) বা AC (Land) অফিসে আবেদন করে ওয়ারিশান সনদ অনুযায়ী নামজারি করে নিন। বর্তমানে নামজারির আবেদন অনলাইনে করা যায়।
.
(ঘ) খতিয়ান ও ডিসিআর সংগ্রহ করুন-
নামজারি অনুমোদন হয়ে গেলে নির্ধারিত ফি পরিশোধ করে DCR, নামজারি খতিয়ান এবং খাজনা পরিশোধ করে খাজনা পরিশোধের রশিদ সংগ্রহ করুন।
.
যেকোন আইনগত উপদেশ ও সহায়তার জন্য যোগাযোগ করুন-
আইনবিদ ইনস্টিটিউট (Ainbid Institute)
আইনি সেবা, শিক্ষা ও গবেষণা কেন্দ্র
সার্বিক পরিচালনায়- এডভোকেট মুহাম্মদ মহীউদ্দীন (শিশির)
কোর্ট চেম্বার- ২/১, কোর্ট হাউজ স্ট্রিট, ঢাকা জজ কোর্ট, কোতোয়ালী, ঢাকা
অথবা
রেসিডেন্স/ইভনিং চেম্বার- ব্লক-এ, রোড-৫, বনশ্রী, রামপুরা, ঢাকা
মোবাইল- 01540105088/ 01711068609 (Whatsapp)
ওয়েবসাইট- www.ainbid.com