বায়না করা জমি বিক্রেতা অন্য কারো নিকট বিক্রয় করে দিলে অবশ্যই আইনগত ব্যবস্থা গ্রহণ করা যাবে। এই আইনগত পদ্ধতি নিচে আলোচনা করা হলো-
বর্তমান আইন অনুযায়ী জমির বায়না চুক্তি অবশ্যই লিখিত এবং রেজিস্ট্রিকৃত হতে হবে। সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইন, ১৮৭৭ এর ২১ক ধারা অনুযায়ী বায়না চুক্তি রেজিস্ট্রিকৃত না হলে আদালতের মাধ্যমে কার্যকর করা যায় না।
বায়না চুক্তি রেজিস্ট্রিকৃত হলে কি ব্যাবস্থা নিবেন এবং রেজিস্ট্রিকৃত না হলে কি ব্যাবস্থা নিবেন তা নিচে আলোচনা করা হলো-
.
বায়না চুক্তি রেজিস্ট্রিকৃত হলে-
সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইন, ১৮৭৭ এর (২০০৪ সালে সংশোধিত) ২১ক ধারা অনুযায়ী বায়না চুক্তি দলিল (Sale Contract Deed) রেজিস্ট্রিকৃত হতে হবে। তাই দলিলটি রেজিস্ট্রিকৃত হলে এবং বায়নার মেয়াদ শেষ না হলে বিক্রেতা আইনত ঐ জমি অন্য কারো নিকট বিক্রয় করতে পারবেন না।
এছাড়াও সম্পত্তি হস্তান্তর আইন এর ৫৪এ ধারা অনুযায়ী বায়না দলিল বলবৎ থাকা অবস্থায় বিক্রেতা অন্য কারো নিকট উক্ত জমি বিক্রয় করলে দ্বিতীয় বিক্রয়টি আইনত বাতিল হয়ে যাবে।
এরূপ আইন থাকা স্বত্বেও যদি সে বিক্রি করে দেয়, তাহলে নিম্নলিখিত আইনি ব্যবস্থা নিওয়া যাবে।
চুক্তি প্রবলের মামলা (Suit for Specific Performance)-
আপনি ১৮৭৭ সালের সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ১২ ধারা মোতাবেক বায়না চুক্তিটি বাস্তবায়নের জন্য আদালতে মামলা করা যাবে।
মামলা করার শর্ত-
১। মামলা করার সময় বায়নার অবশিষ্ট টাকা আদালতে জমা দিয়ে মামলা করতে হবে।
২। চুক্তির মেয়াদ শেষ হওয়ার পর ১ বছরের মধ্যে মামলা করতে হবে।
সকল কাগজপত্র ঠিক থাকলে বিজ্ঞ আদালত বিক্রেতাকে আপনার নিকট জমিটি রেজিস্ট্রি করে দেওয়ার আদেশ দিবেন।
.
বায়না দলিল রেজিস্ট্রিকৃত না হলে (Unregistered Baina Deed)-
যদি বায়না দলিলটি শুধুমাত্র স্ট্যাম্প পেপারে করা হয় এবং সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে রেজিস্ট্রি করা না হয়, তাহলে “চুক্তি প্রবলের মামলা” করা যাবে না। এই ক্ষেত্রে বিকল্প কিছু আইনি ব্যবস্থা নিতে হবে-
.
১। প্রতারণার জন্য ফৌজদারী মামলা-
বিক্রেতা বায়না করে টাকা নেওয়ার পর অন্য কারো কাছে বিক্রয় করলে তা দণ্ডবিধির ৪২০ ধারা অনুযায়ী প্রতারণা হিসেবে গণ্য হয়। এই ক্ষেত্রে স্থানীয় এখতিয়ার সম্পন্ন সংশ্লিষ্ট ম্যাজিস্ট্রেট আদালতে প্রতারণার মামলা করা যাবে।
.
২। টাকা ফেরত পাওয়ার জন্য দেওয়ানী মামলা-
বায়নার টাকা উপযুক্ত ক্ষতিপূরণসহ ফেরত পাওয়ার জন্য দেওয়ানি আদালতে দেওয়ানী মামলা করতে হবে।
.
৩। মামলা দায়ের করার পদ্ধতি-
একজন বিজ্ঞ আইনজীবীর মাধ্যমে বিক্রেতাকে “লিগ্যাল নোটিশ” দিতে হবে। নোটিশে নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে জমি রেজিস্ট্রি করে দেওয়ার জন্য অথবা টাকা ফেরত দেওয়ার জন্য নোটিশ দিতে হবে। নোটিশের জবাব না দিতে কিংবা সমাধান না হলে মামলা দায়ের করতে হবে।
.
পরামর্শ-
জমি ক্রয়ের পূর্বে অবশ্যই জমির কাগজপত্র জমি-জমার বিষয়ে অভিজ্ঞ একজন বিজ্ঞ আইনজীবীর মাধ্যমে যাচাই করে নিয়ে উক্ত আইনজীবীর তত্বাবধানে বায়না দলিলটি রেজিস্ট্রি করে নিবেন।
আইন জানুন, নিরাপদ থাকুন।
.
যেকোন আইনগত উপদেশ ও সহায়তার জন্য যোগাযোগ করুন-
আইনবিদ ইনস্টিটিউট (Ainbid Institute)
সার্বিক পরিচালনায়- এডভোকেট মুহাম্মদ মহীউদ্দীন (শিশির)
কোর্ট চেম্বার- ২/১, কোর্ট হাউজ স্ট্রিট, ঢাকা জজ কোর্ট, কোতোয়ালী, ঢাকা
অথবা
রেসিডেন্স/ইভনিং চেম্বার- ব্লক-এ, রোড-৫, বনশ্রী, রামপুরা, ঢাকা
মোবাইল- 01540105088/ 01711068609 (Whatsapp)
ওয়েবসাইট- www.ainbid.com