অগ্রক্রয় মামলা করার নিয়ম

অগ্রক্রয় (Pre-emption) বা অগ্রক্রয়াধিকার বা শুফা (Right of Pre-emption)

অগ্রক্রয় (Pre-emption)-

কোন সম্পত্তি আগে ক্রয় করাই হলো অগ্রক্রয় (Pre-emption)

 

অগ্রক্রয়াধিকার (The Right of Pre-emption)-

কোন সম্পত্তি আগে ক্রয় করার অধিকারকে বলা হয় অগ্রক্রয়াধিকার (Right of Pre-emption)। এই অধিকার আইন দ্বারা স্বীকৃত। স্থাবর সম্পত্তির ক্ষেত্রে এই অধিকার প্রয়োগ করা যায়।

 

অর্থাৎ কোন সমপত্তি বিক্রয়ের ক্ষেত্রে সেটি আইনত যে আগে ক্রয় করতে পারবে তার অধিকারকেই বলা হয় অগ্রক্রয়াধিকার।

 

উদাহরণ-

আব্দুর রহিম ও আব্দুল করিম আপন দুই ভাই। আব্দুর রহিম তার ৫ কাঠার একটি বাড়ি বিক্রয় করতে চায়। বাড়িটি তার ভাই আব্দুল করিম কিনতে চায় এবং পার্শ্ববর্তী আব্দুল মতিনও কিনতে চায়। এইক্ষেত্রে আপন ভাই হিসাবে আব্দুল করিম  এর উক্ত বড়িটি অগ্রক্রয়াধিকার রয়েছে।

 

অগ্রক্রয়াধিকারের সমস্যা ও আইনি সমাধান-

আব্দুর রহিম ও আব্দুল করিম আপন দুই ভাই। পারিবারিক দ্বন্দ্ব বা মনোমালিন্যের কারণে আব্দুর রহিম তার পৈত্রিক ওয়ারিশান সূত্রে প্রাপ্ত সম্পত্তি  ৫ কাঠার একটি বাড়ি অন্য পার্শ্ববর্তী আব্দুল মতিনের নিকট বিক্রি করে দিল। এইক্ষেত্রে আপন ভাই আব্দুল করিমের উক্ত বড়িটি ক্রয়ের সামর্থ্য থাকলে ভাই হিসাবে কি ব্যবস্থা নিতে পারবে? আইনে কি ইহার কোন প্রতিকার আছে?

 

এই সমস্যার প্রতিকার পেতে হলে নিম্নলিখিত আইনসমূহ বিশ্লেষণ করে দেখতে হবে।

 

অগ্রক্রয়াধিকার সম্পর্কিত আইনসমূহ-

রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ এবং প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০ -এর ৯৬ ধারা- কৃষিজমির ক্ষেত্রে প্রযোজ্য,

অকৃষি প্রজা স্বত্ব আইন, ১৯৪৯ -এর ২৪ ধারা- অকৃষিজমির ক্ষেত্রে প্রযোজ্য,

মুসলিম ব্যক্তিগত আইন (শরিয়ত) প্রয়োগ আইন, ১৯৩৭-  , মুসলিম ধর্মাবলম্বীদের জন্য প্রযোজ্য,

বাঁটোয়ারা আইন, ১৮৯৩ -এর ৪ ধারা- অবিভক্ত বসতবাড়ির ক্ষেত্রে প্রযোজ্য,

 

অগ্রক্রয়ের মামলা কে করতে পারবে-

রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ এবং প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০ -এর ৯৬ ধারা-

এই ধারা অনুযায়ী পূর্বে কোনো স্থাবর সম্পত্তির ওয়ারিশসূত্রে সহ–অংশীদার, ক্রয়সূত্রে বা ব্যবহারসূত্রে একই সহ–অংশীদার এবং পার্শ্ববর্তী জমির মালিক তার পাশের জমি ক্রয়ের অগ্রাধিকার ছিল। কিন্তু মামলার বহুতা রোধ করার জন্য ২০০৬ সালে এই ৯৬ ধারার কিছুটা পরিবর্তন করা হয়েছে। সুতরাং বর্তমানে ৯৬ ধারা অনুযায়ী কৃষিজমির ক্ষেত্রে শুধুমাত্র উত্তরাধিকারসূত্রে সহ-অংশীদারের অগ্রক্রয়ের অধিকার রয়েছে।

সুতরাং ৯৬ ধারা অনুযায়ী কৃষিজমির ক্ষেত্রে অগ্রক্রয়ের দাবিতে মামলা করতে পারবে সহ-অংশীদার। অন্য কোনো ব্যক্তি পারবেন না।

 

অগ্রক্রয় মামলা করার নিয়ম-

অগ্রক্রয়ের অধিকারের দাবিতে মামলা করার সময় সম্পত্তিটির বিক্রেতা ও ক্রেতা এবং আরও যাঁরা অগ্রাধিকারের ভিত্তিতে উক্ত সম্পত্তি ক্রয়ের হকদার তাঁদের সবাইকে বিবাদী পক্ষ করতে হয়। উপযুক্ত পক্ষকে মামলায় পক্ষ করা না হলে মামলাটি পক্ষ দোষে দুষ্ট হয়।

 

কোনো স্থাবর সম্পত্তি সহ-অংশিদার ব্যতীত তৃতীয় কোনো আগন্তুক ব্যক্তির নিকট রেজিস্ট্রার দলিলমূলে বিক্রয় করা হলে অগ্রক্রয়ের অধিকারের দাবীতে মামলা করতে হয়।

 

রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ এবং প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০ -এর ৮৯ ধারা এবং অকৃষি প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৪৯ -এর ২৩ ধারা অনুসারে বিক্রেতাকে এল.টি বা ল্যান্ড ট্রান্সফার (L.T) নোটিশ পাঠাতে হবে সহ-অংশিদারদের বরাবরে। উক্ত নোটিশ পাওয়ার পর বা উক্ত সম্পত্তি বিক্রয় সম্পর্কে অবহিত হওয়ার ২ (দুই) মাসের মধ্যে কৃষিজমির ক্ষেত্রে এবং ৪ (চার) মাসের মধ্যে অকৃষিজমির ক্ষেত্রে অগ্রক্রয়ের মামলা দায়ের করতে হবে।

 

নোটিশ প্রদান করা না হলে কিংবা বিক্রয়ের বিষয় গোপন রাখা হলে, কৃষিজমির ক্ষেত্রে রেজিস্ট্রেশনের তারিখ থেকে ৩ (তিন) বছর এবং অকৃষিজমির রেজিস্ট্রেশনের তারিখ থেকে ১২ (বারো) বছরের মধ্যে অবশ্যই মামলা দায়ের করতে হবে। এই সময়ের পর মামলা দায়ের করা হলে তা তামদি দোষে দুষ্ট হবে অর্থাৎ মামলা খারিজ হবে।

 

জমির শ্রেণি যা–ই হোক, মুসলিম আইনে অগ্রক্রয়ের অধিকার দাবিতে প্রতিকার প্রার্থনা করা হলে, সে ক্ষেত্রে তামাদি মেয়াদ থাকবে ১ (এক) বছর।

 

মুসলিম আইনে অগ্রক্রয়ের মামলার ক্ষেত্রে পদ্ধতি নিম্নরূপ-

“প্রথম দাবি” বা “তলবে মসিবত” উত্থাপন-

অগ্রক্রয়ের দাবিদার সম্পত্তিটি মুসলিম আইনে আদালতে প্রতিকার প্রার্থনা করার আগে; সম্পত্তি বিক্রি হয়েছে এই সংবাদ জানার সঙ্গে সঙ্গে ‘প্রথম দাবি’বা ‘তলবে মসিবত’উত্থাপন করবেন অর্থাৎ অগ্রক্রয়ের দাবিদার সম্পত্তিটি ক্রয় করতে চান মর্মে ঘোষণা দিতে হবে।

 

“দ্বিতীয় দাবি” বা “তলবে ইশাদ” উত্থাপন-

‘দ্বিতীয় দাবি’বা ‘তলবে ইশাদ’প্রকাশ্যে উত্থাপন করতে হবে অর্থাৎ দুই জন সাক্ষীর সামনে প্রকাশ্যে সম্পত্তিটি ক্রয়ের ঘোষণা আবার দিতে হবে।

 

“তৃতীয় দাবি” বা “তলবে তমলিক”-

‘তৃতীয় দাবি’বা ‘তলবে তমলিক’হইলো সরাসরি আদালতে মামলা দায়ের করা।

 

কোন আদালতে মামলা দায়ের করতে হবে-

দেওয়ানি আদালত আইন, ১৮৮৭ এবং দেওয়ানি কার্যবিধি, ১৯০৮ এর ১৫ – ১৮ ধারা অনুযায়ী অগ্রক্রয়ের অধিকারের দাবিতে মামলা দায়ের করতে হবে এখতিয়ারসম্পন্ন দেওয়ানি আদালতে।

 

অগ্রক্রয়াধিকার মামলার তামাদি মেয়াদ-

নোটিশ দেওয়া হলে-

ল্যান্ড ট্রান্সফার (LT) নোটিশ পাওয়ার পর বা বিক্রয় সম্পর্কে অবহিত হওয়ার পর অগ্রক্রয়ের মামলা দায়ের করতে হবে-

কৃষিজমির ক্ষেত্রে- ২ মাসের মধ্যে,

অকৃষিজমির ক্ষেত্রে- ৪ মাসের মধ্যে অগ্রক্রয়ের মামলা দায়ের করতে হয়।

 

(রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ এবং প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০ এর ৮৯ ধারা এবং অকৃষি প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৪৯ এর ২৩ ধারা)

 

নোটিশ না দেওয়া হলে-

নোটিশ প্রদান করা না হলে কিংবা বিক্রির বিষয়টি গোপন করা হলে অগ্রক্রয়ের মামলা দায়ের করতে হবে-

কৃষিজমির ক্ষেত্রে- রেজিস্ট্রেশনের তারিখ থেকে ৩ বছরের মধ্যে,

অকৃষিজমির ক্ষেত্রে- রেজিস্ট্রেশনের তারিখ থেকে ১২ বছরের মধ্যে।

এই সময়ের পর মামলা দায়ের করা হলে তামদি দোষে দুষ্ট হবে এবং মামলা খারিজ হবে।

 

(রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ এবং প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০ এর ৮৯ ধারা এবং অকৃষি প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৪৯ এর ২৩ ধারা)

 

মুসলিম আইনের ক্ষেত্রে-

জমির শ্রেণি যা–ই হোক না কেন, মুসলিম আইনে অগ্রক্রয়ের মামলার- তামাদি মেয়াদ ১ বছর।

 

অগ্রক্রয়ের মামলার খরচ-

অগ্রক্রয়ের মামলা একটি ব্যয়বহুল মামলা। অগ্রক্রয়ের মামলা দায়েরের ক্ষেত্রে নিম্নলিখিত খরচ আদালতে জমা দিতে হবে-

(১) বিক্রয়ের রেজিস্টার্ড দলিলে যে পরিমাণ বিক্রয়মূল্য লেখা থাকবে, সেই টাকা আদালতে জমা দিতে হবে।

(২) কৃষিজমির ক্ষেত্রে বিক্রয়মূল্যের সঙ্গে উক্ত মূল্যমানের উপর ২৫ শতাংশ হারে ক্ষতিপূরণ জমা দিতে হবে।

(৩) বিক্রয় দলিল রেজিস্ট্রেশনের তারিখ থেকে মামলা দায়েরের তারিখ পর্যন্ত বিক্রয়মূল্যের ওপর আরও ৮% হারে সরল সুদ আলাদতে জমা দিতে হবে।

(৪) অকৃষিজমি হলে রেজিস্টার্ড দলিলে লিখিত মূল্যের সঙ্গে অতিরিক্ত হিসেবে দলিল মূল্যের ৫ শতাংশ ক্ষতিপূরণ আদালতে জমা দিতে হবে।

(৫) দলিল রেজিস্ট্রেশনের পর জমির কোনো উন্নয়ন হয়ে থাকলে, উন্নয়নের উপর অতিরিক্ত হিসেবে আরও ৬.২৫% সুদ আদালতে জমা দিতে হবে। সম্পত্তিতে কী ধরনের উন্নয়ন সাধিত হয়েছে, সেই বিষয়ে কোন প্রশ্ন থাকলে যেকোনো পক্ষের আবেদনে সঠিক মান নির্ণয়ের জন্য বিজ্ঞ আদালত নিজে এ বিষয়ে অনুসন্ধান করতে পারেন।

(৭) মুসলিম আইনে শুধুমাত্র কোর্ট ফি দিয়ে অগ্রক্রয়ের মামলা দায়ের করা যায়। এই ক্ষেত্রে কোর্ট ফি ছাড়া অন্য কোনো প্রকার অর্থ জমা দেওয়ার প্রয়োজন হয় না। আদালতের সিদ্ধান্ত হবার পর সকল ধরনের দেনা–পাওনা পরিশোধ করতে হয়।

 

কৃষি বা অকৃষিজমির ক্ষেত্রে অবশ্যই উপযুক্ত অর্থ আদালতে জমা দিয়েই মামলা দায়ের করতে হবে। অন্যথায় আদালত উক্ত মামলা বিচারের জন্য গ্রহণ করবেন না। তবে মুসলিম আইনে আরজি দাখিলের মাধ্যমে অগ্রক্রয়ের অধিকার আদায়ে মামলা দায়ের করা যায়। যেখানে কোর্ট ফি ছাড়া অন্য কোনো প্রকার অর্থ জমা দেওয়ার প্রয়োজন হয় না। যেখানে আদালতের সিদ্ধান্ত আসার পর সব ধরনের দেনা–পাওনা পরিশোধ করতে হয়। তবে এ ক্ষেত্রে যিনি সম্পত্তি বিক্রয় করেছিলেন এবং যিনি অগ্রক্রয়ের মামলা আদালতে দায়ের করছেন, তাঁদের সবাইকে মুসলিম ধর্মের হতে হবে।

 

আদালতের রায়ের ধরণ-

মামলা নিষ্পত্তির পর আদালত, কৃষিজমির ক্ষেত্রে ‘আগন্তুক’বা প্রথম ক্রেতাকে নতুন করে জমি ৬০ দিনের মধ্যে রেজিস্ট্রেশনের মাধ্যমে হস্তান্তরের আদেশ দিয়ে থাকেন।

উক্ত ক্রেতা নতুন করে রেজিস্ট্রেশন করে দিতে অস্বীকার করলে, আদালত সংশ্লিষ্ট সাবরেজিস্ট্রারকে রেজিস্ট্রেশন সম্পন্ন করার আদেশ দিবেন।

 

রায়ের পর নতুন দলিল রেজিস্ট্রেশন ফি-

আদালতের নির্দেশে এমন ধরনের সম্পত্তির রেজিস্ট্রেশনে কোনো প্রকার রেজিস্ট্রেশন ফি সরকারকে প্রদান করতে হয় না। সম্পত্তি অকৃষি হলে, নতুন করে রেজিস্ট্রেশনের প্রয়োজন নেই। আদালতের প্রদান করা ডিক্রিই মালিকানার প্রমাণ হিসবে সব জায়গায় গ্রহণযোগ্য হয়।

 

মামলার রায়ে অসন্তুষ্ট হলে প্রতিকার/ আপীল-

আদালতের রায়ে সংক্ষুব্ধ হলে আদালতের উক্ত রায়ের বিরুদ্ধে দেওয়ানি আপিল আদালতে আপিল দায়ের করা যায়। আপিলের সিদ্ধান্তে কোনো পক্ষ সংক্ষুব্ধ হলে কিংবা কোনো আইনগত ত্রুটি লক্ষণীয় হলে, সে সিদ্ধান্তের বিরুদ্ধে ১৯০৮ সালের দেওয়ানি কার্যবিধির ১১৫ ধারা অনুযায়ী রিভিশন দায়ের করা যাবে।

 

যেক্ষেত্রে অগ্রক্রয়ের মামলা করা যায় না-

নিম্নিলখিত ক্ষেত্রে অগ্রক্রয়ের মামলা দায়ের করা যায় না-

(১) ধর্মীয় বা দাতব্য প্রতিষ্ঠানে সম্পত্তি দান বা ওয়াকফ করা হলে,

(২) সম্পত্তি কোনোভাবে বিনিময় করা হলে,

(৩) স্বামী বা স্ত্রী একে অন্যকে দান বা হেবা করলে,

(৪) ‘হেবা-বিল-এওয়াজ’ দলিলের মাধ্যমে সম্পত্তি হস্তান্তর করা হলে।

(৫) যৌথ মালিকানার কোনো সম্পত্তি বাঁটোয়ারা দলিলের মাধ্যমে নতুন খতিয়ানভুক্ত হলে।

 

অগ্রক্রয়াধীকারের উদ্দেশ্য-

অগ্রক্রয়াধীকার বা প্রিয়েমশনের মূল উদ্দেশ্য হলো একই জোতজমার অন্তর্ভুক্ত ওয়ারিশি সম্পত্তি বা ক্রয়সূত্রে বা ব্যবহারসূত্রে বা পার্শ্ববর্তী মালিকের সম্পত্তি বাহিরের কোনো ব্যক্তির নিকট বিক্রয় করে শরিক বা ওয়ারিশ বা প্রতিবেশীদের মধ্যে কোনো প্রকার জটিলতা সৃষ্টি না করা।

 

লেখক-

এডভোকেট মুহাম্মদ মহীউদ্দীন (শিশির)

এলএল.বি, এলএল.এম, এমবিএ

 

যেকোন আইনি জটিলতায় আইনগত মতামত ও সহায়তার জন্য যোগাযোগ করুন-

যোগাযোগ

আইনবিদ ল’ প্যালেস

অন-স্টপ লিগ্যাল সলিউশন

সার্বিক পরিচালনায়- এডভোকেট মুহাম্মদ মহীউদ্দীন (শিশির)

এলএল.বি, এলএল.এম, এমবিএ

চীফ এডভাইজার

কোর্ট চেম্বার- ১৬, কৈলাশঘোষ লেন, ঢাকা জজ কোর্ট, কোতোয়ালী, ঢাকা।

অথবা

ইভিনিং চেম্বার- রোড-৫, ব্লক-এ, বনশ্রী, রামপুরা, ঢাকা

ফোন- 01711068609 / 01540105088

ওয়েবসাইট- www.ainbid.com